越南房地產市場近幾年來出現令人矚目的變化，大城市的房價一路飆漲，讓普通人在買房的夢想越來越遙不可及。
然而，令人不解的是，房價飆升的同時，市場上卻有部分地區充斥著一些閒置的「空房」，或甚至形成大面積的「鬼城」。
這種現象背後的原因，反應正是房地產市場上投機行為的泛濫。
為了遏制這種不正常的市場狀態，越南房地產經紀人協會（VARS）強烈呼籲政府對持有兩套房產以上的人徵收重稅，以調節市場供需，讓房價回歸合理水平。
今天我們又來分享「越南房地產稅」出台的背景原因，以及未來可能迎來的市場改變。
越南房產稅的背景：「空屋」氾濫，房價高漲，越南人望房興嘆
為什麼越南政府在這個時間點要推出新的「房屋稅」或「土地稅」？
說白了，就是為了要抑制市場上的投機行為，防止房地產市場被過度炒作。
在越南的一二線城市，土地的供給普遍不足，可是在一些地方仍充斥的“沒有人使用”的「空屋」，甚至大面積的「鬼城」。
這些高級住宅區原本是設計給人們安居樂業的地方，卻因為市場投機炒作而變得空無一人。
尤其近幾年越南房價持續飆漲，一些不被看好的老舊公寓也紛紛出現了打破紀錄的歷史新高價格，讓許多越南人望房興嘆。
因此，越南政府察覺到了這種資源分配錯誤的現象，不僅浪費了國家寶貴的土地，更加劇了社會的不公平。
根據越南不動產經紀人協會的調查，這些閒置的空房大多數掌握在財力雄厚的投資人手中。對投資人來說，購買後並不需要出租或出售，大家都在等房價進一步上漲，以獲取更高的投資回報。這種投機行為進一步加劇了市場供需的不平衡，讓許多真正有需要買房來住的人更買不到房子。
投機者囤積房產，部分地區供需失衡
許多投資人利用市場監管的漏洞，大量購買房產後閒置，製造供應緊張的假象。他們通過囤積房產，來操縱市場價格，獲取高額利潤。
這種現象在城市和鄉村地區都十分普遍，不僅擾亂了正常的房地產市場秩序，還對經濟的長期穩定發展造成了嚴重的影響。
根據越南不動產經紀人協會指出，這種投機行為已經成為房價持續上漲的重要原因之一。
市場上的可售房源減少，價格自然一路飆升，而投機者則在高房價中獲利，普通民眾卻被擠出了市場，無法實現住房夢。
根據越南不動產經紀人協會的數據，2024年第二季度，河內和胡志明市的公寓價格較2019年同期分別上漲了58%和27%。
經濟適用房（平價住宅）幾乎絕跡，中端公寓日益稀缺，市場上80%以上的新建公寓都是高端和豪華型。
越南房價快速上漲的現象，已經引起了社會各界的廣泛關注。
許多越南不動產專家表示，如果不採取有效措施遏制房價上漲，將會對社會穩定和經濟發展造成不利影響。
房價的飆升，不僅影響了民眾的生活品質，也對整個經濟體系帶來了潛在的風險。
房產稅成為遏制投機的關鍵手段
為了抑制這種不正常的市場現象，VARS建議對第二套及以上的房產徵收重稅。他們認為，這不僅能增加國家財政收入，還能有效調節市場，讓房價回歸理性。同時，對閒置土地和未開發項目徵稅，鼓勵資源的有效利用，避免土地資源的浪費。
VARS主席阮文定表示，**「擁有多套房產的人通常從中獲得大量收益，對他們徵稅是理所當然的。」**他強調，大多數購房者都是購買第二套、第三套房產的人，對他們徵稅可以有效抑制投機行為，增加市場上的可售房源，穩定房價。
借鑒國際經驗，實施累進稅率
許多國家已經成功實施了房產稅政策，越南可以從中借鑒經驗。
在新加坡，購買第二套房產需繳納房價20%的稅費，第三套則提高至30%。此外，對於短期內出售房產的行為，也會根據持有時間徵收額外稅費。持有房產不到一年就出售，需要繳納6%的稅費，持有兩年為8%，三年為4%，超過四年則不再徵收。
在韓國，對閒置土地實施累進稅率。土地閒置超過兩年，稅率為5%；五年以上提高至8%；七年為9%，超過十年達到10%。這種稅收政策有效地促使土地所有者開發利用土地，避免資源浪費。
在美國，對閒置土地徵收3%的稅費，鼓勵土地的合理使用。
這些都是為了抑制投機行為，促進資源的有效利用，維護房地產市場的健康發展。
專家觀點：徵稅有助於穩定房價，但須謹慎規劃
越南律師阮清河表示，對房地產徵稅是抑制投機、促進土地資源合理利用的手段。
他指出：「高額的房產稅可以消除投機者『囤地』或『囤屋』的意圖，增加市場供應，進而穩定房價。」
他同時強調，「政策設計需要考慮可能的負面影響，如避免房東提高租金以轉嫁稅費成本，導致租房成本上升。」
因此，政府在制定政策時，需要全盤考慮，避免對普通租房者造成不利影響。
儘管許多越南不動產專家都認為徵收房產稅有助於遏制投機行為，但也面臨許多挑戰，要立即實行可能不太容易。
可能的變局：多管齊下
除了徵稅，專家們還建議採取其他措施，來整合越南房地產市場的許多問題，其中包含：
- 限制短期轉售：對於短期內轉售房產的行為，可以徵收高額的稅費，抑制短線炒作，穩定市場價格。
- 對閒置房屋課稅，鼓勵資源有效利用：對閒置房產和土地進行稅收懲罰，鼓勵所有者將其出租或出售，增加市場供應，滿足市場需求。
- 建構更完善的法律體系：建立或補足房地產法規，加強對市場的監管，防止投機行為，維護市場的公平和穩定。
- 提高市場透明度：建立公開透明的房地產價格系統，讓市場參與者能夠及時獲取准確的信息，做出理性的決策，避免被投機者操縱。
其實，房地產稅的變革都存在於每一個國家的發展歷程，突然的稅收政策可能為越南房地產市場帶來重大改變。
台灣在民國66年(1977年)推出房屋稅，而越南則預計在2025年推行房屋稅。
究竟是否能順利推行，相關的法律或稅受政策能否提前到位，都是有待觀察的重點。
