台北陳小姐羅伯特您好！我要投資越南的預售屋，有哪些注意事項？
羅伯特 Robert在越南買預售屋，有幾個非常重要的步驟！讓我來跟您一一說明
投資越南的預售屋，有哪些流程與步驟？
越南買房置產—第1步：投資考察與諮詢
投資越南不動產時，前期考察是非常重要的。
越南房地產市場發展快速，如果只是單純靠網路上的資訊，往往跟不上最新的市場情形。
因此實際走訪一趟，到越南考察，是最容易了解越南房市現況的直接辦法。
無論您是要選擇越南的大城市，或是小鄉鎮，您都應該實際到現場走訪一趟。
透過本地仲介的帶看，或親自到建案的樣品房、建案現場去考察，這將讓您對越南市場有進一步認識。
當前市場上最熱門投資市場，主要以越南首都「河內市」為主。
以河內市來說，河內市房價已經連續7年上漲，即使在Covid-19的疫情當下都沒有下跌。
首都的都市化發展快速，也成為許多台灣人置產的優先考慮。
除了實際走訪以外，您也可以與專業的越南本地團隊交流，像是「越富置產」就是長期深耕河內房市的專業團隊。
越富置產由台灣人與越南人組成，提供最新、最即時的越南房市資訊。
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越南買房置產—第2步：研究區域，選擇投資標的物
當您確定要在哪個城市置產之後，您將開始研究一個城市的區域。
在越南，每一個城市都有許多的『郡』，也就是『區』的意思。
比如：台灣的台北市有『信義區』，河內市有『南慈廉郡』，以這樣子來稱呼。
以越南的首都河內市來說，台灣的投資人最關注的區域，通常是幾個外國人比較多的區域，像是：
南慈廉郡、北慈廉郡、紙橋郡、二徵夫人郡、西湖郡、龍邊郡
若是以南越的胡志明市來說，台灣的投資人最關注的區域，通常是：一郡、二郡、九郡（現稱守德郡）、七郡
選擇比較有發展潛力的新區，是許多投資人的起手式。
| 重點投資的越南城市 | 重點區域 |
|---|---|
| 北越：河內市(Hanoi) | 南慈廉郡、北慈廉郡、紙橋郡、二徵夫人郡、西湖郡、龍邊郡 |
| 南越：胡志明市(Ho Chi Minh City) | 一郡、二郡、九郡（現稱守德郡）、七郡 |
越南買房置產—第3步：開戶與資金轉入、轉出
當您確定要買哪邊的房子，也確定要買哪一個建商的房子，接下來就要開始「準備錢」。
越南是一個實施金流管制的國家，換句話說，無論是一般生活轉帳，資金轉入、轉出，都要符合一些規定。
因此，您需要找一家配合的銀行來處理。
從開戶開始，就需要有人可以協助您處理一系列的流程。
在越南，通常台灣投資人喜歡使用的越南銀行包含：
- 渣打銀行(Standard Chartered Bank)：在越南服務較佳的國際銀行，提供方便的線上銀行轉帳服務。
- 世越銀行(Indovina Bank)：由台灣國泰與越南工商銀行所共同投資，許多分行都可以提供中文服務。
開好銀行帳戶後，您就可以放心的將資金轉入越南。
等錢到了越南，再透過越南的網路銀行轉給建商，就符合基本的「購屋金流」了。
台北陳小姐到越南買房一定要開戶嗎？不能直接匯款給開發商嗎？
羅伯特 Robert一定要開戶喔！這樣才符合越南買房的規定！
越南買房置產—第4步：與建商簽訂購屋合同
在越南買預售屋時，許多建商都會規定一定的「簽約金額」，比如房款的20％或30%作為簽約金。
只要付了簽約金，就可以安排簽買賣合同。
等您取得越南房產的「買賣合同」，恭喜您，您已經正式成為這間房的屋主。
取得合同後，剩下就是依照預售屋的建案進度來付款，直到交屋。
越南買房置產—第5步：點交房屋與出租管理
通常越南的建案在交屋時，就是房款要繳清的時候，代表投資人要付完100%的房屋款。
這時候您要到越南來點交房屋，或是授權給在越南的仲介幫您交屋。
越南的交屋流程比台灣簡單許多，只需要簽一些文件，檢查房屋細節，就算點交完成。
收房之後，您就可以將房子交給合作的仲介幫您出租管理。
台灣人購買越南的預售屋：常見問題與注意事項
買家要準備哪些文件？具備哪些條件？
購屋者需要在越南境內
外國人要在越南購屋，需要符合一些基本的條件。
首先，外國人在越南買房，需要親自到越南一趟，不能「線上簽約」。
換句話說，您要買越南的房子，您會需要親自到越南來完成合約。
需要使用銀行交易，不得現金交易
根據越南最新的法規，從2024年8月1日起，所有的房地產交易都要透過銀行交易。
買賣雙方不能透過現金交易，換句話說，開發商不會接受任何的現金。
買方會需要有越南的銀行賬戶，然後用網路銀行將錢轉給建商，這樣才符合交易程序。
需要具有合格的護照與簽證
目前越南政府對外國的買家有護照與簽證上的限制。
以台灣護照來說，只要符合電子簽證、落地簽證，就可以在越南正常購屋。
如果是中國護照，則可能會遭到建商拒絕，導致無法順利購屋。
除此之外，有些建商在出售房屋時，會要求買方提供一些額外的資訊，每個城市的操作可能會略有不同，實際以建商為主。
建商要取得可銷售給外國人的執照
在越南的最新房地產法律規定裡面，建商若要將預售屋（未來的房屋）出售給外國人，則需要擁有「外國人銷售執照」。
許多早期的建案，因為沒有這個執照，導致購買的屋主無法順利取得房產證（粉紅書）。
因此，當您要到越南購屋時，謹記需要向仲介或建商詢問相關的資訊，確保建案可以正常銷售給外國人。
羅伯特 Robert許多小建商沒有銷售執照，房子不能賣給外國人
投資越南預售屋的優勢有哪些？
付款彈性、價格優勢
越南新建案在出售預售屋時，通常會要求買方依照『建築進度』來付款。
換句話說，買家在付款條件上會比較彈性，可以將房款分攤到2年，或甚至3年的時間。
這對許多投資人來說非常重要，因為預售屋不用像二手房（中古屋）一樣全款付清。
假設投資人想一次付清，建商通常能提供非常好的折扣，讓提前付清的買家可以獲得最優惠的價格。
因此投資人在越南購屋時，可以依照自己的資金運用，檢視合理越南房價後，選擇合適的付款方案。
設施新穎，稀有創新
預售屋通常是市場上最新的房屋種類，無論是公設或大樓設計，通常擁有最新的規劃。
許多預售屋的區域也都是在具有高發展性的潛力新區，因此投資起來，可以說是潛力十足。
相較於五六年前的舊房子，新建案的設施將更高檔，也更容易吸引到有錢人，這是許多台灣人喜歡到越南購買預售屋的主要原因。
完善的法律保障
隨著越南的房地產法律越來越完整，許多新建案都要符合最新的法規，這些包含：銷售與經營法、消防法、都市建設法⋯等。
由於越南政府對越南房市的嚴格監管，因此，越新的建案，越不容易在法律上遇到問題。
這也是為什麼許多購買新建案的外國人都可以合法取得房產證的主要原因之一。
選擇預售屋有哪些注意事項？
盡量選大城市，比較會漲
在越南購屋時，一律建議外國人選擇大城市，像是河內市或胡志明市。
這兩個城市是越南最大的兩個城市，也是吸引許多外資的主要城市，在這樣的大城市投資，房子比較會長漲。
盡量選大建商，較不容易遇到問題
台灣人到越南買房，一定要選擇大建商的房子，這一點非常重要！
以前許多到越南投資預售屋的買家，因為沒有選擇大建商的房子，在投資過程中遇到許多無法解決的問題。
選擇大建商的房子，不只是給自己的投資帶來增值保證，更是對外國人在海外置產的直接保障。
付款條件與折扣價格、面積細節要看清楚
台灣人到越南投資時，要先熟悉越南的價格與面積算法。
越南的房子是以”平方公尺“為計算單位，而不是台灣常見的”坪“，兩者有非常大的差異。
除此之外，越南房屋計價一率是用”越南盾“來算，不是美金，也不是臺幣，更不可能用人民幣，因此要換算清楚。
建議實際考察建商的舊案子
網路上資訊千百種，對於投資人來說最好獲取資訊的辦法，就是實際到建商已經完成的舊案子去考察一次。
只要您看過建商以前蓋過的房子，您就知道建商的實力在哪裡，這樣購買起來也會比較放心。
在越南購買預售屋能貸款嗎？
台灣人在越南不能貸款，條件非常嚴苛，利率非常高。
如果本身在台灣有資產，可以用台灣的資產貸款出來，並到越南買房，這也是許多成功投資人的一慣模式。
如果您是有越籍配偶的，則可以考慮用越籍配偶的名字來購屋，並且貸款。
但是請記得，越南貸款不像台灣一樣輕鬆，越南的房貸利率相當高，少說8%至10%起，因此投資前建議謹慎評估。
投資越南預售屋，最重要的事情
對於許多投資人來說，海外置產最重要的，就是選擇合適的代理人，也就是選擇一間好的仲介顧問公司。
當您不在越南時，好的仲介公司可以隨協助您處理越南房屋的突發狀況，並為您提供完整的解決方案。
